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離婚したら住宅ローンはどうなる?

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離婚は人生における大きな変化です。
離婚には、親権問題や財産分与など、解決するべき問題がたくさんありますが、住宅ローンもそのひとつです。
住宅ローンは、夫婦だけでなく、債権者である金融機関も絡むので、放置してしまうと重大な問題になってしまいます。
この記事では、離婚に伴う住宅ローンの問題点や、離婚後の住宅ローンの借り換えについて解説していきます。

離婚が住宅ローンにおよぼす問題点

住宅ローンが残ったまま離婚すると、大きく分けて3つの問題点が出てきます。
ひとつずつ見ていきましょう。

1.連帯債務の責任分担

夫婦の連帯債務で住宅ローンが残っている場合、離婚後も引き続き元夫婦両者が返済の責任を負います。
片方が返済しなかった場合でも、もう一方が責任を負うことになります。
つまり、離婚後も住宅ローンの返済をめぐってトラブルが生じる可能性が出てきます。

2.住宅の所有権問題

住宅ローンの借主が元夫婦のどちらか一方の場合、離婚後の住宅の所有権をどうするかが問題になります。
住宅の名義が元夫婦の共有名義の場合は、住宅の売却や名義変更をする必要が出てきます。
所有権の問題は、離婚協議や裁判で解決されることが多いですが、それには多くの時間と費用がかかることがあります。

3.住宅ローンの返済負担

離婚後、1人で住宅ローンを返済することになる場合は、返済負担が増える可能性があります。
特に、元配偶者の収入が多かった場合、そのサポートがなくなるため、返済が厳しくなることがあります。

住宅ローンの借り換えが問題解決になることも

離婚に伴う住宅ローンの問題点を解決する方法の一つに、住宅ローンの借り換えがあります。
借り換えの効果について解説していきます。

1.連帯債務から単独債務にできる

住宅ローンを連帯債務で借りていると、離婚後も元夫婦両者に返済責任が生じます。
住宅ローンの借り換えをすることで、単独債務に変えることができます。
単独債務に変えれば、返済責任が生じるのは債務者ひとりなので、離婚後の住宅ローン返済をめぐる問題を未然に防ぐことができます。

2.贈与税対策をしながら住宅の所有権を移すことができる

離婚の際、住宅の名義を変更することがありますが、贈与税の問題が発生します。
例えば、離婚の際、元夫名義の住宅を、元妻名義に変える場合、元夫が元妻に「住宅」という資産を贈与することになるため、贈与税の対象になります。
しかし、同時に「住宅ローン」という負債も同時に贈与することで、資産と負債が相殺されるため贈与税対策になります。
具体的には、住宅の名義変更と同時に、元夫名義の住宅ローンを元妻名義で借り換えることで、住宅(資産)と住宅ローン(負債)を同時に贈与することができます。

3.住宅ローンの条件が良くなることも

住宅ローンの借り換えは、新たな住宅ローンに契約し直すことです。
住宅ローンは、年々有利な商品が出ているため、古い住宅ローンから新しい住宅ローンに借り換えることで、今までよりも条件が良くなることもあります。
例えば、今までよりも低い金利になったり、団信(団体信用生命保険)にがんや三大疾病ほ保証が追加されたりします。

離婚後に住宅ローンの借り換えをした方がいいケース

住宅ローンの借り換えは、離婚後の住宅問題の解決策のひとつです。
ここからは、離婚後に住宅ローンの借り換えをした方がいいケースを見ていきましょう。

1.住宅ローンを夫から妻名義に変えるケース(妻から夫名義に変えるケース)

元夫名義で組んでいた住宅ローンを元妻名義に変えるだけなので、簡単な作業と思いがちですが、実は非常にハードルが高い作業です。
銀行は、債務者が変わるため、新たな債務者の再審査が必要になるからです。
銀行は、住宅ローンの借り換えで、元妻名義で新たに契約を結ぶことを勧めてくると思います。
その方が、銀行にとっても手続きが面倒くさくないからです。
借りる側にとっては、より有利な住宅ローンに借り換えられるチャンスでもあります。
今までの銀行だけでなく、別の銀行の住宅ローンの条件も調べてみるといいでしょう。

2.連帯債務から単独債務に変えるケース

連帯債務から単独債務に変えるケースも、住宅ローンの借り換えがお勧めです。
理由は、名義を変えるケースと同じで、再審査が必要になるからです。
これを機に、条件の良い住宅ローンに借り換えることも検討してみましょう。

3.ペアローンから単独債務に変えるケース

ペアローンとは、元夫婦それぞれの名義で、別々の住宅ローンを組んでいることを言います。
例えば、総額3,000万円の住宅ローンを夫婦それぞれ1,500万円ずつ組んでいるようなケースです。
離婚で住宅を単独名義にする場合は、ペアローンも一本化する必要があります。
この場合も再審査必要なるため、住宅ローンの借り換えがおすすめです。
これを機に、条件の良い住宅ローンに借り換えることも検討してみましょう。

離婚に伴う住宅ローン借り換えの注意点

ここまでは、離婚による住宅ローン借り換えのメリットや借り換えした方がいいケースを見てきました。
しかし、住宅ローンの借り換えには、注意すべき点もあります。ひとつずつ見ていきましょう。

1.諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えには、色々な費用がかかります。
主には、保証料や手数料、不動産登記の費用などです。
保証料や手数料は、銀行によって様々なので、住宅ローン借り換えは、これらの費用も含めてメリットを検討しましょう。

2.審査が通らないこともある

住宅ローンの借り換えは、新しい債務者の審査がおこなわれます。
新しい債務者の状況によっては、審査が通らないこともあります。
例えば、元夫の年収が高く、高額なローンを組めていた場合、元妻が元夫ほどの年収がない場合は、審査に通らないこともあります。

3.条件が悪くなることもある

住宅ローンの借り換えで、条件が良くなることばかりではありません。
反対に、条件が悪くなることもあります。
新たに住宅ローンを組む人が、元債務者よりも条件(収入、年齢、勤務先、勤続年数等)が悪ければ、住宅ローンの条件も悪くなることがあります。
具体的には、金利が高くなったり、ローンを組める金額を減らされたり、返済期間を短くされたりします。

借り換えの流れ

住宅ローン借り換えのメリット、デメリットが分かったところで、最後に住宅ローン借り換えの具体的な流れを解説します。

1.住宅ローンを組む銀行を決める

まずは、住宅ローンを比較検討し、借りる銀行を決めます。
比較検討する項目は主に二つです。
ひとつは、住宅ローン自体の商品性、もうひとつは自分の返済計画との相性です。
まず商品性は、金利や団体信用生命保険(団信)の条件、諸費用、その他オプションといった部分をチェックします。
返済計画との相性は、自分の年齢、何年で返すか、収入に対する返済負担率など、自分自身の返済計画に合った住宅ローンが組めるかどうかをチェックします。

ネット銀行は、金利面で有利な商品がありますが、対面で相談できる銀行は、プロのアドバイスを直接受けられるメリットがあります。
また、アフターフォローを重視するのであれば、気軽に相談しやすい地元の信用金庫や信用組合もおすすめです。

この時点で、ひとつの銀行に絞る必要はありません。
性格の違う複数の銀行を選んでおきましょう。
複数の候補をもっておけば、ひとつの銀行で審査否決になったときの保険になります。

2.仮審査

住宅ローンを組む銀行が決まったら、仮審査をおこないます。
仮審査は、簡易的な資料で審査ができるので、審査可否の大まかな方向性を知ることができます。
仮審査の段階では、複数の銀行でおこなっておくのがおすすめです。

3.本審査

仮審査で審査可決となったら、本審査に入ります。
複数の銀行で仮審査が通っている場合は、この時点でひとつに絞りましょう。
仮審査から大きな変更点がなければ、本審査もスムーズに進みます。

4.契約

本審査が通ったら、いよいよ契約です。
必要書類を用意し、契約書を記入します。
今後は、ここで交わした契約どおり住宅ローンを返済していくことになります。

まとめ

離婚に伴う住宅ローンの問題点と借り換えのメリットを解説してきました。
住宅は、所有資産の中でも金額が大きいため、離婚協議において重大な項目のひとつになります。
離婚後、住宅をどちらが持つのか?その際、住宅ローンの名義はどうするのか?
しっかり話し合うことが大切です。

住宅ローンの名義を変える場合は、借り換えが有効です。
借り換えによって今よりも条件の良い住宅ローンにすることもできるので、複数の銀行を比較検討し、有利な住宅ローンを選びましょう。
ただし、一番大切なのは、自分自身の返済計画と合っているかどうかです。
目先の金利だけにとらわれるのではなく、無理のない返済計画を立てて、それに合う住宅ローンを選ぶことが大切です。

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leftyryu07
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